融创的解药

撰文 | 耳   令

编辑 | 筱   橘

2022年，房地产正在加速洗牌。

面对困局，有的企业选择逃离，有的企业选择躺平。当然，也有企业依然在积极应对。 

最近发酵甚广的便是融创债务展期一事。

3月31日，融创发布公告称，已足额支付“20融创01”自2021年4月1日至2022年3月31日期间的利息。

在完成提前付息之后，融创又于4月1日发布公告，该笔债券展期方案已获得82%的持有人支持，方案顺利通过。

在过去一段时间，虽然融创一直采取各种自救手段，包括处置资产、积极回款、甚至孙宏斌个人无息借款4.5亿美元给融创，但由于此前种种困难复杂环境的影响，融创还是无奈展期了。

在融创此笔债券之前，2022年已有世茂、阳光城、龙光等主流上市房企达成债务展期。截至2021年末，融创可售货值（合联营公司）约为2万亿元。

在这个以市场情绪为主导的行业里，无论是融创还是整个行业，都在迎接着春天的再次光临。

时间是解药

2021年，全国各地楼市调控创纪录地达到了651次。换算下来，相当于每一天都有近1.8次调控发生。

政策的变化，难以避免地削弱了购房者的安全感。这一切发生在全球疫情反复的大背景下，让不安的情绪也变得如同“疫情”一般，无可避免地产生了一些“交叉感染”。

其实只要冷静思考，任何人都应该明白，政策调控的目的绝对不是要致房企于死地，而是要降低地产行业的风险，实现良性循环。

况且自2021年下半年开始，频频吹来的政策暖风，为了也是扭转市场的颓势。

可是无论是央行、银保监会等有关部委近10次的正向吹风，还是12月中央政治局会议的明确定调，抑或是今年1月以来的加大放水，和3月金融委会议释放的明确信号，要传导到市场端，都存在较长的时滞。

但资本市场的信心依然受到了影响。

2021年10月以来，已经有约30家房企出现百余次债券评级下调事件，进而引发提前赎回债券、银行压降额度甚至交叉违约，造成资金连锁挤兑反应。

2022年开年，楼市“小阳春”也似是消失不见了。一时间，一种“流动性风险即将蔓延”的错觉涌入了民间。

但其实结合事实来看，行业境况还远未到唱衰的地步。如果把市场行情下行比作“疫情”，那么身陷其中的企业，也分为不同的身体素质。

融创的“身体状况”，至少也应该是一位身强力健，并且早已注射过疫苗的壮年男子。

单看土地储备，这些土地大部分75%都位于中国的一、二线城市，土储优质、可售货值充裕，这一点已经超越了诸多房企的“身体素质”。

目前一二线城市新建商品住宅销售价格，仍然维持着上升趋势。

在融创现有土储基础上，考虑到目前账面资金、项目完工所需的后续全部资金投入，以及全部债务偿还后，融创预计仍有约4000亿元的权益盈余资金，足以保证后续全部项目的交付。

只要孙宏斌仍在坚持，那么充足的土地储备，仍然可以成为融创缓过劲的底气。

况且在公告债券展期之前，融创一直在积极应对各种困难。

一方面是通过出售资产和促进销售回款 “回血”。再加上两次配售7.87亿股，和孙宏斌提供的无息资金。融创自造了多条“输血”通道。

另一方面则是进一步加强“身体素质”，增强“抵抗力”。为更好地支持下阶段“聚焦深耕核心城市、控制规模、提高综合经营竞争能力”的发展目标。

融创中国公司也在内部进行了公司架构调整。

调整后的组织架构，更有利于减小管理跨度和管理层级，更提高了管理效率和综合经营管理能力。

精简组织，狠抓效率，清除冗余，重视安全，稳健经营，这些都是房企在这一时代的安身立命之本，也代表了融创未来的转型方向。

从方方面面的情况来看，融创确实是拿出了有效的手段来应对困局。而融创在当下最需要的，是时间。

展期是企业在清偿债务与稳定经营之间寻求的平衡，仍在积极需求脱困的融创，需要的是一个短暂的休整期，用以缓解前期的疲惫和压力。

在这一段时间里，一旦稳定的长期现金流获得生成，那么所有的债务和日常经营以及孙宏斌最在意的高品质交付，都能得到保证。

“免疫”屏障

就在“债务展期”发酵的几天前，孙宏斌还在自己的朋友圈转发了融创官微的相关文章，并附上了一段话：2022年一季度，我们在28个城市交付43个项目。

稳抓交付，不惜亲自担保也要寻求债券展期，孙宏斌的决心清晰可见。回顾孙宏斌个人的创业经历，即便是经历过起落，也从未见其躺平。

孙宏斌是依然冲在最前锋的那个人，债务展期也只是为了换取更多的时间。只有让这盘棋活起来，从融资端、市场端到客户端的长链条才能得以逐渐复苏。

孙宏斌自然也明白，未来房地产行业的转型方向，将以稳健经营为主。一旦融创熬过了当下的困境，企业也将增添了一层“免疫”屏障。

“先守住面包，再谈诗和远方”，始终要相信，这一波市场洗牌后能够活下来的房企，定将迎来更多的发展机会。

毕竟，能够活下来的房企，一定都有着各自的优势和担当。

END

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